Jak porovnat cenu bytu před prohlídkou
Porovnejte nabídkovou cenu bytu před prohlídkou. Jak vybrat podobné nabídky, spočítat cenu za m² a pojmenovat nejistotu, kterou inzerát nevyřeší.
Výnos z nájmu a cashflow investičního bytu
Na modelovém bytě rozlišíme hrubý výnos, provozní náklady a peněžní tok po splátce úvěru. Stejný výnos nemusí znamenat kladné cashflow.
Byt může mít kladný výnos z nájmu a přesto potřebovat každý měsíc doplatek z vaší rezervy. Záleží na zahrnutých nákladech a financování. Při porovnávání proto odlište výnos nemovitosti od peněžního toku po splátce úvěru.
Uveďte, co do výnosu počítáte
Hrubý roční výnos zde znamená nájemné bez energií a služeb dělené kupní cenou. Rozdíl hrubého a čistého výnosu vysvětluje také NatWest. U kalkulaček ověřte, které náklady zahrnují.
Pro náš čistý provozní výnos odečteme náklady vlastníka a plánovanou rezervu před daní a financováním. Jmenovatelem zůstává kupní cena. Zjednodušení nezahrnuje pořizovací poplatky, vybavení ani rekonstrukci. U skutečné investice je potřeba doplnit je do celkových nákladů.
Modelový byt a měsíční doplatek
Následující hodnoty slouží k vysvětlení výpočtu. Nejsou odhadem trhu, úvěrovou nabídkou ani výsledkem klienta.
Na menší obrazovce posuňte tabulku vodorovně.
| Vstup | Modelová hodnota |
|---|---|
| Kupní cena | 200 000 € |
| Měsíční nájemné bez energií a služeb | 800 € |
| Měsíční náklady a plánovaná rezerva vlastníka | 200 € |
| Měsíční splátka úvěru včetně jistiny a úroku | 650 € |
Při celoročním obsazení je roční nájemné 9 600 € a hrubý výnos 4,8 %. Po odečtení 2 400 € ročních výdajů a rezervy zbude 7 200 €. V našem vymezení jde o provozní výnos 3,6 %.
Měsíční cashflow po financování je 800 € minus 200 € minus 650 €, tedy minus 50 €. Část splátky ale snižuje jistinu dluhu. Záporný peněžní tok proto není totéž jako účetní ztráta. Daňový výsledek v příkladu nepočítáme.
Přepočítejte měsíc bez nájemníka
Při jednom měsíci bez nájmu klesne roční příjem na 8 800 €. Ostatní zvolené náklady a splátky zůstávají stejné, takže roční peněžní tok bude minus 1 400 €. Ve skutečnosti se mohou změnit i výdaje. Použijte vlastní scénáře pro konkrétní byt.
U každého vstupu zaznamenejte zdroj nebo předpoklad. Inzerované nájemné není potvrzený příjem a nabídková cena nemusí být sjednanou kupní cenou.
Data jsou podklad pro porovnání
MapaTrhu vyvíjíme společně se Samuelem Wittlingerem z Wittlinger.dev. Podklady najdete v cenovém přehledu, jejich původ ve zdrojích dat.
Před prohlídkou ověřte také srovnatelné nemovitosti a vstupní cenu. Modelový odhad odlišujte od potvrzené transakce. Náklady, financování a rezervu dopočítejte pro posuzovaný byt.
Zdroje a podklady
Zakladatel a výkonný ředitel Rise.sk. Navrhuje a dodává webové aplikace, datové systémy a automatizace. Píše o rozhodnutích při vývoji, AI a digitálních službách.
- Softwarová architektura
- AI automatizace
- Datové systémy
Zpět na blog
Sdílet:
Přečtěte si další články
Realitní analytika pro investory. Cena potřebuje kontext
Srovnatelné nabídky, lokalita a předpoklady výnosu pomáhají posoudit investici. Nabídkovou cenu a modelový odhad odlište od skutečného prodeje.
AI agent nebo automatizace? Kdy stačí Zap a kdy potřebujete agenta
Každý mluví o AI agentech. Většina firem ho ale nepotřebuje, stačí jí dobře nastavená automatizace. Tady je návod, jak se rozhodnout.